Perspectiva Semestral S2 2025: La Coyuntura Llegó Para Quedarse.
A corte del segundo semestre de 2025, el sector inmobiliario en Colombia atraviesa por una coyuntura compleja y heterogénea que requiere una revisión profunda del sector de la construcción y de la participación del sector privado.
El sector inmobiliario en Colombia atraviesa un momento de incertidumbre y transformación profunda a mediados de 2025. Lejos de ser un mercado homogéneo, observamos una clara bifurcación en su desempeño: mientras ciertos segmentos, como las bodegas AAA o la vivienda de estratos altos, muestran un crecimiento interesante, otros, como la Vivienda de Interés Social (VIS) y sectores como oficinas, comercio y servicios de salud, enfrentan desafíos significativos. Aunque el primer semestre de 2025 ha mostrado una ligera tendencia de recuperación, nos encontramos aún lejos de las dinámicas vistas en años anteriores. Sin embargo, las perspectivas para 2026, con un esperado control de la inflación, reducción de tasas y un panorama más favorable para el consumo, hacen de este un momento crucial para que el sector se prepare activamente.
Esta coyuntura particular, que ha ralentizado la recuperación esperada, se explica por tres factores clave que analizamos a continuación y sobre los cuales proponemos algunas reflexiones fundamentales para el futuro del sector.
Primero, las tasas de interés elevadas continúan impactando al mercado. Aunque la inflación ha mostrado una reducción importante en el último año, los recortes en las tasas por parte del Banco de la República han sido más moderados de lo esperado. Esta cautela se debe a una serie de factores de incertidumbre, incluyendo la política monetaria y el déficit fiscal. Para los compradores, las altas tasas limitan la capacidad de endeudamiento para la adquisición de vivienda nueva o usada, encareciendo el acceso al crédito. Para los desarrolladores, el costo de la deuda para los proyectos se eleva, frenando la inversión en nuevos desarrollos y, en consecuencia, la oferta. Esta situación subraya la sensibilidad del sector a las decisiones macroeconómicas, que requieren soluciones innovadoras para mitigar el impacto de un crédito más restrictivo. Sin embargo, la anticipación de tasas más bajas en 2026 ofrece una ventana de oportunidad para planificar nuevas estrategias de financiación y oferta.
En segundo lugar, el sector se enfrenta a un entorno político turbulento y cambios en las políticas públicas. El ambiente político en Colombia ha sido un factor determinante en la incertidumbre. La incertidumbre regulatoria, con reformas a la vista (como la tributaria, de salud o pensional), impide tener reglas claras y obstaculiza la planeación de inversiones a largo plazo. Un ejemplo claro es el sector salud, cuyo futuro se encuentra en entredicho. Esto ha llevado a que actores institucionales, como los fondos de inversión inmobiliaria, reorienten sus estrategias hacia inversiones de menor riesgo, priorizando la generación de rentas a corto plazo sobre el desarrollo inmobiliario desde cero. Además, hemos presenciado cambios en políticas públicas clave, como lo ocurrido con los subsidios de Mi Casa Ya. Los cambios han puesto en evidencia la alta dependencia del sector de desarrollo inmobiliario en Colombia de los subsidios estatales. Los ajustes en estas ayudas gubernamentales han afectado significativamente el ritmo de las ventas de vivienda social y han dejado al descubierto la vulnerabilidad del sector ante la volatilidad de las decisiones de gobierno.
Finalmente, el sector también se ve afectado por transformaciones estructurales en los hábitos del consumidor. Más allá de los factores económicos y políticos, el sector se enfrenta a cambios profundos y estructurales en el comportamiento y las necesidades de los consumidores. La evolución de la estructura familiar y la menor capacidad de ingresos de las generaciones más jóvenes están redefiniendo la noción de "compra de vivienda", haciéndola percibirse como una meta cada vez más difícil de alcanzar. Esto se refleja en el aumento de la relación de arrendatarios frente a propietarios o la disminución constante en el área de las unidades. En el ámbito del comercio (retail), el auge de las ventas por internet ha forzado a este segmento a reevaluar su modelo de negocio y el rol del espacio físico, buscando formatos que integren mejor la experiencia presencial con lo digital. En cuanto a las oficinas, la pandemia y la masificación del teletrabajo han generado un impacto significativo en la demanda de espacios. La irrupción de la inteligencia artificial también plantea preguntas sobre la cantidad y el tipo de metros cuadrados que las empresas necesitarán en el futuro para sus colaboradores, ya que puede optimizar tareas y potencialmente reducir la necesidad de grandes superficies (pensemos en los Call Centers). Estos cambios en el consumo y las dinámicas laborales exigen una profunda transformación en la oferta inmobiliaria para adaptarse a las nuevas realidades del mercado y estar listos para la reactivación del consumo en 2026.
Ante este panorama, surgen también tres reflexiones fundamentales que el sector inmobiliario colombiano debe abordar con urgencia para consolidar la ligera recuperación y capitalizar las oportunidades de 2026.
Primero, es momento de asumir que la situación actual no es una coyuntura pasajera ligada al gobierno de turno, sino un cambio estructural profundo en el sector. Esta perspectiva es vital para dejar de esperar un retorno a condiciones pasadas y, en su lugar, concentrarse en construir un futuro más resiliente y competitivo. Las transformaciones en tasas, la inestabilidad política y los cambios en los hábitos de consumo indican que el sector se encuentra en un punto de inflexión que demanda una reevaluación fundamental y un liderazgo propio. Prepararse ahora es clave para posicionarse en un mercado cambiante.
En segundo lugar, el sector debe embarcarse en un proceso de cambio crítico, adaptándose de manera que se reduzca la dependencia al subsidio estatal y se desarrolle una verdadera competitividad. Se necesitan más actores privados invirtiendo activamente en desarrollos inmobiliarios. Si bien es innegable que en un país con un déficit habitacional tan grande y rentas medias, la ayuda estatal es un mecanismo para abordar la brecha, y es responsabilidad del Estado actuar mediante incentivos directos para facilitar la compra de vivienda a quienes más lo necesitan, el sector privado debe fortalecer sus propias capacidades y explorar nuevos modelos de negocio que garanticen su sostenibilidad y crecimiento sin una excesiva dependencia de los programas gubernamentales. Esto implica innovar en oferta, financiación y procesos, asumiendo el control de su destino y consolidando su fuerza antes de la plena recuperación.
Finalmente, es crucial que el sector construya, con tiempo y de manera estratégica, una nueva relación con el sector público. Un sector posiblemente más descentralizado. El objetivo no es negar el rol del Estado en el cierre de brechas sociales, sino articular esta relación de forma que, por un lado, se evite la dependencia crónica al subsidio y, por otro, se pueda trabajar de forma conjunta y eficiente en la reducción del déficit de vivienda e infraestructura que Colombia necesita. Esto implica forjar consensos desde la autonomía del sector, definir reglas claras y establecer mecanismos de colaboración que beneficien a toda la sociedad, permitiendo un desarrollo inmobiliario más sólido y autónomo, y proyectando un futuro más estable y liderado por sus propios actores de cara a 2026 y más allá.
